金融界网站讯 首次加入“千亿房企俱乐部”的中国奥园（3883.hk）跻身全国房企销售top30，过去4年销售额的复合增长率达到66%。然而支撑其快速扩张的背后，并非以牺牲营收和利润的增长而产生的“虚假繁荣”，实际上2019年财报显示，其营收和净利不仅大幅增长，而且增速都较上一年出现有明显提速，特别是净利润的增速超过了营收增速。此外，其稳健的财务管理风格、精耕细作的产品运营模式使其在获得资本市场上的更多青睐。
中国奥园集团董事会主席郭梓文预计，2020年销售目标是同比增长12%，保持适度稳健增长。今年将深耕一、二线城市，进一步提升奥园的产品竞争力和运营管理能力。
营收、净利双上涨 利润增速超过营收
2019年，中国奥园实现合同销售额1,180.6亿元，同比增长29%。更为难得的是，在保持了业绩快速扩张的同时，奥园的营收和净利同比增幅双双超过60%，这在目前已经公布年报的房企增速中实属罕见。
2019年年报显示，营业额为人民币505.3亿元，同比增长63%，这一增速比2018年提升了1个百分点；毛利润为人民币150.2亿元，同比增长56%；净利润为人民币52.2亿元，同比增长78%；每股基本盈利为人民币156.5分，同比增长74%。
从历史数据来看，在过去5年里，中国奥园的营收和净利逐年攀升一个台阶，其增速在2017年达到顶峰后，随之在2018年增速出现小幅回落。而在2019年，其营收和净利的增速分别都有所回升，营收增速增加1个百分点，净利增速大幅提升27个百分点。利润的增速远远超过营收，再次证明了其未来发展的动力充足。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经
从另外的盈利能力指标——净利率和净资产收益率的走势来看，中国奥园在2018之后出现了净利率小幅向上的拐点，而净资产收益率在2019年更是比去2018年提升了10个百分点，也说明其业绩增长背后的利润驱动力很强。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经
财务管理稳健 多元化融资渠道助推降低融资成本
助推中国奥园业绩的高速增长离不开贯彻稳健的财务管理和开拓多元化融资渠道，从而实现债务结构的不断优化。
截至2019年末，奥园总借贷金额957.6亿元，短期借贷418.7亿元，净负债率为74.9%，处于行业合理水平。数据显示，过去三年里，营业额对净借贷比率从1.4倍上升至1.8倍，意味着奥园的营业收入增幅同步高于借贷增幅。
从综合融资成本来看，从2015年起，融资成本逐渐降低，到2019年维持在7.5%的水平，这一水平有望帮助奥园进一步压缩资金资金成本，维持充足的利润空间。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经
之所以能够获得低息融资，在于奥园积极开拓多元化融资渠道。数据显示，2019年总借贷金额为957.6亿元，其中境内境内65%，来自境外35%，借贷形式多样，不仅有来自境内境外银行的贷款，而且有境内外债券和信托。
这正是海外融资之路“多点开花”的结果。据奥园集团高级副总裁陈嘉扬介绍，去年在行业内率先打开亚洲美元债券市场，得到国际资本市场热烈追捧，获超额认购3.6倍；重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据。这些海外市场的便利融资渠道给予奥园更多充足的“弹药”；此外，成功发行人民币15亿元四年期6.8%境内公司债，2019年与五家境外商业银行成功完成合共两轮约16亿港元三年期银团贷款，年利率为hibor/libor加4.95%。年内共获得授信额度总额约为人民币1,840亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币 647 亿元，进一步加强了应对市场波动的能力。
在现金管理方面，截至2019年底，奥园账上总现金余额约人民币681亿元。集团副总裁、首席财务官陈志斌表示，资金充足，足够覆盖短期借贷。同时奥园在现金管理方面加强了销售回款，2019年现金回款920.9亿元，现金余额680.6亿元，回款率高达78%。而对于大额的购地支出，奥园则一直保持“纪律性购地”的约束，2019年已支付的购地款仅占当年总合同销售额约24%。
融资能力及现金管理能力获得了资本市场的肯定，先后获得惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望“正面”。另外，获联合国际给予“bb+”的国际长期发行人评级，展望“稳定”；获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“aaa”，有助进一步降低借贷成本。
发挥大湾区地域优势 精细化运作理念助推实现千亿目标
1996年，起步于粤港澳大湾区的中国奥园，以奥运背景结合人居理念，迎来了第一波快速发展。2007年，中国奥园在香港h股上市，之后开始了全国化布局，实现第二次跃升。再过10年，2017年适逢《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》正式签署，以大湾区为大本营的中国奥园迎来了第三次腾飞。中国奥园执行董事兼营运总裁马军在2017年的业绩会上放下“豪言”，称2019年奥园地产板块的销售目标是突破千亿。
现在这一目标已经轻松完成。如果说奥园成功晋级的外部机遇来自于企业战略与国家区域规划的高度契合，那么精细化管理则是奥园的内部机遇。
以房企的“生命线”开发周期为例。数据显示，通过精细化管理、新工艺应用等，工程质量及安全水平持续提高，开发周期逐年提速，已经从2017年的8.8年压缩至2019年的7.5年，开发能力达到行业标杆水平。
中国奥园拿地至开盘周期变化图
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经
这种精耕细作的品质精神也深入到其产品经营的层面，即通过优化调整产品结构，提升产品品质，获得良好口碑以及产品溢价。奥园通过打造“奥园a+”产品力体系，形成四大产品套3高下。中国奥园多个居住项目在居住品质、社区服务等方面获得了业主的一致赞同。
土储“三部曲” 聚焦大湾区
在奥园的第三次腾飞过程中，正是大湾区在中国经济区域布局中大放异彩之际，得益于深耕大湾区的战略，奥园实现了“布局—聚焦-深耕”三步曲，由区域性房企成长为全国性规模房企，同时也加快了全国重要区域土地储备的节奏。
2019年，中国奥园共新增87个项目，新增可开发建筑面积约1,609万平方米（其中收并购项目占79%），新增可售货值约人民币1861亿元，平均土地成本约每平方米人民币3199元，这一价位能够确保合理的土地成本及稳定的利润率，有助应对市场波动。所拥有的土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约人民币4585亿元。
从下图显示的土储区域分布的情况看，奥园基本实现了北上广深一线城市全覆盖，同时聚焦粤港澳大湾区，华南区域是绝对主力，同时布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，并兼顾海外市场，分配均衡且战略重点突出。
中国奥园土地储备区域结构图（左图：按地价；右图：按货值）
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经
在城市更新项目方面，据执行董事、奥园集团行政总裁郭梓宁表示，中国奥园已实现旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造全覆盖，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，有助增厚大湾区土地储备。
多元化聚焦房地产上下游 海外业务成为新增亮点
多元化是当前绝大多数房企都采取的转型战略。与其他分散性多元化的企业不同，奥园的多元化则是完全聚焦于房地产及开发上下游相关的主业上。“心无旁骛搞建设”是其多元化态度的写照。
中国奥园的母公司奥园集团在2019年的销售达到1330.6亿元，其中非房地产板块实现了150亿元销售，多元化业务实现全面开花。其中，聚焦于健康生活服务的奥园健康生活（3662.hk）成功分拆上市，社区康养布局稳中有进，与国内领先的医美企业已达成战略合作协议，健康美丽产业新蓝海前景看好；跨境电商平台“奥买家”实现跨越式增长；文旅板块在文旅运营、酒店管理、体育发展、康养旅居等方面全面提升；资本投资与科技板块则联手加紧在产业地产与高科技项目拓展方面取得新突破。这些非房地产板块在助力奥园培育新利润增长点的同时，也对奥园的房地产板块产生了积极的联动。
值得注意的是，在奥园的地产结构中，住宅收入达到80%，还有20%为商业地产。在以“销售为主、自持为辅”的轻资产模式引导下，奥园商业在稳步开发投资性物业，以进一步实现多元化收入结构。
同时奥园积极开发海外项目，通过本土化策略稳步推进境外项目，能够完成开发全周期，实现资金回笼滚动开发，成为少数进军境外房地产市场并成功实现竣工交付的、真正融入当地的地产开发商。尽管开发海外项目目前规模不大，但这项业务有利开拓收入来源，实现资产组合多元化，分散运营风险，并打响奥园国际化品牌。
2020设定稳健发展目标 保持适度规模
2020年是奥园的“深耕2.0战略”，站在q1即将结束的时点展望全年，特别是考虑到新冠疫情对全球经济环境和国内环境的影响，奥园管理层提出了更加稳健的发展目标。
郭梓文指出，2020年春节新冠肺炎疫情爆发，虽然在中国已基本受控，但境外尚在蔓延，令全球经济增长面临压力。在这种情况下，奥园将进一步增强产品的竞争力，并保持适度规模，加强风险管控，确保在复杂的环境中保持稳定性，实现可持续、高质量的发展，为股东以及投资者带来稳定、长期的回报。
执行董事、营运总裁马军表示，中国奥园大约有2200亿元的可售资源，按照相对保守60%的去化率，有信心完成全年的既定目标。目前，中国奥园约99%的售楼中心、约94%的施工项目已经复工，将尽力把延迟复工的影响降到最低。2019年底，奥园已售未结的合同销售为1705亿元，将在未来两年逐步确认，业绩持续性较强。
展望2020年，奥园将以区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比，更多城市进入当地销售top10/top20，实现30个区域公司每家完成年销售50亿或以上。同时，奥园将秉承“构筑健康生活”理念，坚定房地产核心主业，推出更多有利于人们健康生活方式的健康住宅。
来源：金融界网站