长租公寓行业经历政策推动的红利,监管的严苛,从规模大肆扩张回归到产品、经营、服务本质。有的投资者随着退潮而退出,只有真实注重产品、运营、服务的企业才能经历市场的洗礼。魔方公寓就是其中之一。
当前中国房地产逐步从增量时代步入存量时代,租赁市场受到大家关注,同时伴随着政策的鼓励,资本的助推,长租品牌如雨后春笋。看美国租赁市场由机构持有或管理的房源占比为30.4%,日本租赁市场机构化程度高达83%。反观国内租赁市场当前机构和品牌房源占比低,机构化率低是我国租赁市场规范化发展的一大主要问题。私人化住房占据租赁市场总供给中有九成,仍为供应主体。长租品牌的爆发会加速国内租赁机构化的进程,对于租住人群合法权益保障、居住的安全性、服务的体系化皆大有裨益。然而公寓本身是个利润微薄的行业,再加上初期部分企业的盲目扩张,高进低出,致使甲醛房、租金贷等问题丛生,一时间企业危如累卵,行业议论纷纷。经过市场的洗礼,真正将长租公寓作为事业,以运营管理为核心,以打磨服务为上的企业终会脱颖而出。克而瑞今日与深耕租赁行业10年的魔方公寓广东&中西部分公司总经理丁涛先生深度对话,共同探讨行业发展,揭秘魔方10年的运营理念和发展思路。
魔方公寓广东&中西部分公司总经理
丁涛先生
问题1:随着政策红利的推动,近年来长租公寓迅猛发展,大批企业高调入市,然而长租公寓微利的行业性质,导致数十家品牌商黯然退场,头部企业也逐渐回归理性,放慢或停止扩张脚步,您如何看待行业这场波动?
租赁市场万亿级别的市场,发展前景乐观,在政策推动、资本使然的情况下必然会引发大量企业入驻,大量创业公司加入。这也是市场化的规律,在行业野蛮生长的过程中,也自然会有大量的问题暴露出来,例如最近爆发的高收低出、公寓爆仓、部分城市租金暴涨、甲醛房、租金贷等问题。同时这些问题也驱使着监管政策、规范化政策的落地,也让企业们开始思考。这是一个过程,我们很平静的看待这样的问题。魔方淬炼了10年,在部分企业大肆扩张的时候,我们已经经历过不断的更迭、创新,将重点专注在精细化运营。而且我们对行业仍旧保持着乐观的态度,也十分欢迎想在这个行业深耕的企业加入。
问题2:刚刚说到行业,如果单独说下广州市场您是如何看待,尤其是广州存在大量城中村的情况下?
全市有480多万套出租房多数在城中村,对于租客来说广州市场相对北上深选择性更多。同是一线城市,北上深在同一租金价格,在广州“享受度”明显高出一截。但大部分城中村安全性、私密性相对也差一些,无法满足对生活品质有追求的人群需求,而魔方主要是为对环境、生活品质、社交有追求的年轻人群提供住房服务。魔方针对不同阶段的消费者,开拓了多个细分市场,推出5大系列产品线,魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、v客青年公寓、联盟品牌公寓,分别满足了不同收入人群需求,能较全面的覆盖市场。
魔方公寓门店分布局
问题3:魔方作为行业内的头部企业,运营能力毋庸置疑,那么魔方是如何做到高效运营,降低成本的呢?
我们魔方门店的运营管理是极其高效和规范的。日常的运营管理已实现全面工具化,oms、crm、power bi、f-one、魔镜、魔方小管家、oa、企业微信工作台等各种线上办公工具的应用,最大化提升工作效率,降低运营成本。同时魔方有强大的大数据后台,实时收集运营数据,输出可视化报表,建立定价模型,实现数字化、数据化运营。其中,魔方自主研发的oms运营管理系统,是花了5年的时间,经过不断迭代升级到现在的3.0系统,这套系统汲取了魔方10年直营店的运营管理经验,这也是魔方的核心管理系统,为各类业务场景提供运营与决策支持,为增加营收提供保障,也可以进行输出,为我们的合作方赋能。
问题:有如此庞大的系统和工具辅助运营,也难怪魔方可以做到人房比1:100甚至1:150了。现在各大公寓品牌都在强调运营和服务,那魔方在服务、产品体验方面,有哪些实际性的动作?
为了更好的体现服务价值,魔方在行业首推七天无理由退房承诺。魔方公寓3.0产品,规划了10种不同格局和特点的户型,功能设置充分考虑了使用者的烹饪、储物、晾晒、阅读、会客等日常所需,逐步去完善、满足租客需求。同时将智能化融入公寓产品中,如最新科技xpower电源踢脚线、智能预警、智能门锁、视频监控、智能家居等设备的集成,提升租客的租住体验,便利租户的租住生活。这也是魔方平均出租率超过95%以上的原因。
问题5:长租公寓作为近几年才突然火爆的新兴行业,除了软件系统和智能化,最终仍旧离不开人,无论是拓展还是运营,专业人才都较紧缺,魔方是如何解决人才方面上的需求?
我们在人才方面有魔方学院赋能,有健全的人才培养体系,包含管培生培养方案、核心人才库。有针对一线人员的魔鬼训练营、管家班、店长班、区域经理班,还有核心管理团队集训等。魔方学院会进行常规的在线考试,并有伴随公司政策更新,不定期安排考试。也正是因为这样,魔方在业内有“长租公寓的黄埔军校”之称,我们也向行业输出了大量的人才。
问题6:魔方在行业中已是佼佼者,是否会与整个行业的参与者有更多的合作?
魔方作为专业的公寓运营商,行业累计了10年的实战经验,致力于居住产品、生活服务、智能家居等各方面的全面创新。我们愿意与各个领域的行业参与者携手并进,改善城市居住环境,创享美好租住生活。2019年4月我们的ceo柳佳女士在上海公开探讨公寓投资经营的十大雷区,希望通过不同领域的经验交流、相互借鉴,共同赋能行业,降低从业风险,提高行业效率,引领行业健康发展。所以,我们也十分期待有更多的人参与进来,也期望与大家共同合作,共同进步。
引用我们ceo丁祖昱先生的一句话:这是最好的时代,这是最坏的时代。未来总是在辗转变幻之间,唯有永不停息的脚步能带我们平稳抵达。不断的创新,不断的打磨产品,精细化运营是长租公寓行业要秉持的核心。魔方十年磨一剑,其在运营管理体系化系统的打造中投入了大量精力。在规模扩张的同时,能够保持高效运营,离不开其十年的经验和团队的磨练。相信魔方会越来越好,也会引领更多行业参与者的发展。
